会員様の声(活用例・競売サポート成功事例等)

株式会社コマツコーポレーション/小松賢二様

株式会社コマツコーポレーション/小松賢二様

今回の地域で頑張る「ひと」のコーナーは宮城県黒川郡富谷町に事務所を構える株式会社コマツコーポレーションの小松賢二様です。株式会社コマツコーポレーションは平成26年2月に加入された会員様で、行政書士としても大活躍。町役場の無料法律相談員の一人として、高齢者の良き相談相手となっているそうです。このコーナーへの協力を依頼した時も「決済が〇件とサポートの札入れと忙しいんだよ~」と言いつつも快くお引き受けいただけました。とても感謝しております。なお、このサポート依頼を受けていた物件は見事落札されたそうです(9/29開札)。おめでとうございます! 任意売却も得意とする小松様には、競売と任売を生かした事業展開や震災後、宮城県の不動産がどのように動いているのかなど、お聞きしました。

1.貴社及び小松社長のプロフィールをお聞かせ願います。 



弁護士になろうと思い中央大学の法学部に入学しました。卒業後仙台に戻り、仙台地裁近くの法律事務所で、40歳まで実務経験を積みました。実務と試験とは、別物で37歳の時、今年こそ、絶対、司法試験に受かるぞという張りが切れてしまい断念しました。すぐ宅建と行政書士の資格を取り、40歳で法律事務所を退職、2年ほど中堅不動産に勤務した後、不動産会社(株)コマツコーポレーションとして独立しました。5年後には二級建築士を取得し、建築事業を起こしました。新築は建売と注文を含め60棟位建てました。東日本大震災後は、新築はせずリフォーム工事に専念しています。現在、不動産管理、売買仲介、任売・入札サポート、リフォーム、行政書士(農転や許可申請)の業務をしています。





2.小松社長が不動産に従事したきっかけをお聞かせ願います。

私の法律事務員時代はバブル期でした。法律事務所に相談に来る不動産会社の社長の話では、右から左に不動産を動かしガッポ・ガッポ利益を上げているそうです。その社長に宅建の資格を取ってうちに勤めたらと誘われ、その会社に2年間お世話になりました。



それが不動産に従事するきっかけです。



3.
宮城県(仙台)の不動産市場、競売市場をどのようにお考えでしょうか?

(差支えなければ、震災後、どのような変化を遂げているのでしょうか)

当社は、任売でも差押になった配当公告からお客さんを拾うので、裁判所の配当公告を閲覧しています。震災直後は差押物件が止まりました。国の政策上、被災者を追い詰めることを控えたためでしょうか、差押物件は月10件あるかないかでした。ところが、震災5年が過ぎると一気に債権者が回復の見込みがない債務者には対して容赦なく差押をしてきています。そんな理由から、宮城県の場合はどうしようもない物件まで競売に出てきています。それでも入札する人がいるのですよ。

一般の不動産市場としては、良い物件はあまり出ていないのではないでしょうか。



4
.貴社が競売不動産を扱うようになったきっかけ、FKRへの入会動機をお聞かせ願えますか。

16年間の法律事務所の実務経験は、競売実務に大いに役立っています(差押命令から引渡命令、断行等、何でもやらされました)。建売用地の取得は競売で落札し、ミニ開発で区割りをした後、一区画建売用(モデルハウス)やその他条件付きで土地の販売業務をしていました。

任意売却は、差押になった債務者の相談からです。破産手続きも財産が無い方が破産手続きと同時に廃止手続きもできるので費用も時間も少なくて済みますので、破産者にとっては有利です。ただし、任意売却になるに至った資料や契約書・配当表・残債書類等、書類一式を弁護士に手渡しを要しますのできちんと書類の整理が必要です。

FKRへの入会動機は、青山代表の人間的魅力でしょう。代表もだいぶ苦労していらっしゃるので、我々仲間の心情もわかってもらえるので安心して就いてゆけますね。



5
.協会に入って良かった事はありますでしょうか?



入札のサポート依頼が981.jpのおかげ来ています。今回も、中古マンションですが入札のお手伝いをしました。その他にも依頼が来ています。



なかなか落札はできないのですが、仲間が増えることは「喜び」です。





6981.jpをどのように活用していますしょうか?



981.jpのお客様はほとんどが素人です。どんな質問にも疑問にも答えられるよう、こちら側としても研鑽が必要だと思います。



その意味でも、981.jp会員の研修会を増やす必要があると思います。



また、宮城県の中でも仲間を増やして勉強会をしていくのも良いと思います。我々会員を引っ張ってくれる支部長が誕生すると嬉しいですね。



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.宮城県は物件不足とも言われていますが、どのような質問が多いですか?

確かに、宮城県は物件不足とも言われていますが、981.jpからお客様は、この物件はどうでしょうか?と指定してくることがほとんどです。その質問の内容は、物件の内容から3点セットの読み方、費用、入札の仕方、明渡しの仕方等いろいろです。

私は、実際に「お会いしてじっくりお教えします」と答えるようにしています。メールだけでは、意を十分に伝えられないからです。



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981.jpで苦労している点や失敗した事、ここは良かったという事があればお聞かせ願えますか?(印象に残っているお客様とか、タダ働きさせられたとか、広範囲にわたるので現地調査が大変だなどなど)

失敗した事といえば、やはり落札できなかったことです。



私が、FKRに入会して、落札できたのは大崎市古川(2件)と白石市(1件)の3件だけです。



9/29開札で仙台市のマンションの落札ができたので4件になりました。)

競売サポートで落札は難しいと思っています。その点、任意売却は、売主・買主・債権者との合意があれば成立です。私の得意なのは債権者との交渉です。

この技術は、法律事務所時代に鍛えられた賜物です。だから先生に感謝しています。

ただ働きはないのですよ。私が見て、だめだと思う物件は、お客さんにやめましょうとはっきり言いますので()



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.先般、競売サポートを成功させた時、牛の強制執行をしたとお聞きしましたが、苦労した点などをお教えいただけますでしょうか。また、その時の競売サポートで印象に残っている事がございましたら、お聞かせ願いますでしょうか。

牛の強制執行などと、さも自慢げに話しましたが、結局執行官が「民事執行法131条に以下の定めがある、主として自己の労力により農業を営む者の農業に欠くことができない器具、肥料、労役の用に供する家畜及びその飼料並びに次の収穫まで農業を続行するために欠くことができない種子その他これに類する農産物差押禁止財産にあたる」として強制執行は認められなかったのです。でも、不動産(大崎市古川)の落札はできました。





10. 小松社長も任意売却専門で業務を行っているとHPに書いてありました。任意売却での体験談などもお聞かせ願いますでしょうか。



先日手掛けた一戸建の任意売却で(差押債権者:日本政策金融公庫と大崎市)、配当金額がまとまっていたのですが、契約の前日に他の債権者から仮差押えが入り、もちろん契約は延期です。仮差押債権者に対し取下交渉をして、無事決済できました。この経験は二度目でした。

もうひとつは、通常のパターンでは差押前に債務者が亡くなっていれば、相続が発生し、差押債権者が代位登記をして法定の相続人全員に差押の通知が来るのですが、今回の場合、差押時点では債務者(父親)が生きており、その1か月後に死亡、相続が発生しました。そこで、相続人らの一人に相続させるようにして、その他の相続人全員には相続放棄をさせました。その事情はすべて差押債権者(弁護士)と裁判所の書記官と打ち合わせの上でした。もちろん、無事、任意売却で処理できました。





11.
今後の競売サポートの御社のプランについて教えてください。今後任売と絡めてどのようにしていきたいと思われますか?

なかなか落札できないお客様には、任売物件を紹介しようと思っています。現に実行もしています。その中で買戻しのできるケースの場合、任意売却の売主と入札の買主との仲人役もしています。



 

12.その他、フリーにお願いいたします。



宮城県支部を作ってほしい。

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