一戸建てを売却するにはどうしたらいい？具体的な売却の流れと成功のカギを紹介

「戸建てを売却したいけど、何から始めたら良いのか何もわからない！」

「損しないためにはどうしたらいい？」

このように必要に迫られていざ一戸建ての売却を始めるとなると、多くの人が戸惑うのではないでしょうか。

一戸建ての売却は何度も体験するものではないため、手続きがわからないのも無理はありません。

本記事では初めて一戸建てを売却する人のために、手続きの流れや気をつけるべきポイントを紹介しています。

「とりあえず売却までの流れを知りたい」という人も、ぜひ記事内容をご確認ください。

一戸建てを売却する不動産会社の選び方

不動産会社選びにおいて、ここだけは外せないというポイントを3つ紹介します。

基本的に、自社の都合ばかりを優先しない不動産会社を選ぶようにしましょう。

売り手側の質問にもしっかり対応してくれる不動産会社が望ましいです。

不動産会社の言うとおりにしていると売り手の不利になる条件で契約が締結されてしまいます。

ある程度の知識を持っておくことも大切です。

提案内容の妥当性と実績

事業規模の大小とは別に、不動産会社によって提供しているサービスに差があります。

サービス内容をよく確認の上、不動産会社を選びましょう。

具体的なサービスの違いは次の2つが挙げられます。

サービスの質を裏付けるのは、今まで積み重ねてきた実績です。

不動産の売却は専門性が高い業務にあたるため、売却を専門にしている不動産会社へ依頼するようにしましょう。

売却したい物件と同じ物件があるか確認しておくと、売却成約率が上がります。

同じカテゴリーの物件売却なら、今まで積み重ねてきたノウハウをもとに、難なく成約まで漕ぎ着けてくれるでしょう。

囲い込みをしない不動産会社を選ぶ

囲い込みは売却物件を一社のみで独占して売り手と買い手の間に立ち、売り手と買い手から仲介手数料をもらう方法のことです。

双方から仲介手数料を貰えるため、不動産会社にとっては楽な仕事ですが、依頼主からするとデメリットの方が大きくなります。

囲い込みで売却を進めると一社の不動産会社の都合で買い手を選ぶため、成約に時間がかかってしまいます。

依頼主は事情がわからないままいつまでたっても売却できない、という状況に陥ってしまいます。

囲い込みを確認するには、媒介契約を結ぶ前に、囲い込みをしないか担当者へ確認するしかありません。

不動産会社は囲い込みについて質問された場合、答える義務がありますので、遠慮することなく聞いてみましょう。

一般媒介でも受け付けてくれる不動産会社を選ぶ

専属専任媒介契約や専任媒介契約しか提案しない不動産会社はできるだけ選ばないようにしましょう。

専属専任媒介契約や専任媒介契約を締結してしまうと、複数の不動産会社に売却の依頼ができなくなります。

不動産会社からすると安定した契約となりますが、一社のみで売却物件を扱うと必然的に囲い込みになるため、売主にとっては不利な条件です。

他に良さそうな不動産会社が見つかったときに、契約できなくなります。

何らかの理由で一社のみの不動産会社へ依頼したいと考える場合は別ですが、基本的には複数の不動産会社に仲介を依頼できる一般媒介契約がおすすめです。

一戸建ての売却までの流れ

一戸建て売却までの一連の流れを紹介します。

一戸建てはマンションに比べると、需要が低いため買い手が見つかるまでに時間がかかります。

ある程度の時間がかかることを見越して、事前準備はしっかり行っておきましょう。

ステップ1 一戸建て売却のための事前準備を進める

一戸建ての売却にあたっては、まずは事前準備が必要です。

住宅ローンの残債と名義人の確認は特に大切です。

一戸建ての売却確定後は住宅ローンの残債は一括返済しなければいけません。売却金で充当できない分は手出し金となります。

手出し金と合わせて新たに住宅ローンを借り換えるのか、売却後の資金計画の検討も重要です。

売却完了までのスケージュールもしっかり把握しておきましょう。

売却にかかる期間はおおよそ1年間です。

そのほか、トラブル防止のための境界線の確認や、売却に必要な諸経費の確認も抑えておきたいポイントです。

その他、売却準備に必要なことを2つの項目にて紹介します。

必要書類の準備

一戸建ての売却には書類が必要です。

スムーズに売却手続きを進めるために、取得する方法や使用するタイミングもしっかり理解しておきましょう。

取得に時間がかかる書類もありますので、計画性も必要です。

書類	詳細
本人確認書類	運転免許証など、本人であることを確認できる書類
実印	市区町村に登録済みの公的な印鑑
住民票	一戸建ての登記上の住所と名義人の現住所が違う場合、 確認のために必要
登記済権利証	登記が終わった後に発行される権利書類。 名義人が一戸建てのオーナーであることを証明するための書類
固定資産税の 納税通知書	固定資産税の納税額が通知されている書類
売買契約書	一戸建てを購入したときに受け取る売買契約書。 取得費の計算や不動産情報を伝える際に必要
重要事項説明書類	重要事項や注意事項が記載された書類
確定測量図	土地の形状や面積が記された図
境界確認書	土地の境界線を明確にするための図
建築確認と 工事記録書	建物を建築するための図面と工事の過程を記録した書類
建物の請負契約書	注文住宅の建築やリフォーム工事のときに、 施工会社と取り交わす契約書
建築確認済証と 検査済証	建築基準法に則って建築された物件であることを証明する書類
リフォーム履歴が わかる書類	リフォーム工事をしている場合、履歴が確認できる資料など

一戸建ての売却相場をチェック

一戸建ての売却相場も抑えておきましょう。

いくらで売れるのか、事前に相場を把握していなければ後々の資金計画がうまく進みません。

不動産会社が提示する金額が適切なものなのか、自分で判断するためにも相場の把握は必要です。

条件が似ている一戸建てがどのくらいの金額で取引されているのかがチェックポイントです。

築年数による一戸建ての売却相場を一覧表にまとめてみました。

築年数	売却価格下落割合	新築での購入価格
		2,000万円	3,000万円	4,000万円	5,000万円
〜築5年	0%	2,000万円	3,000万円	4,000万円	5,000万円
〜築10年	5.1%	1,898万円	2,847万円	3,796万円	4,745万円
〜築15年	9.5%	1,810万円	2,715万円	3,620万円	4,525万円
〜築20年	17%	1,660万円	2,490万円	3,320万円	4,150万円
〜築25年	25.4%	1,492万円	2,238万円	2,984万円	3,730万円
〜築30年	37.7%	1,246万円	1,869万円	2,492万円	3,115万円
築31年〜	51.5%	970万円	1,455万円	1,940万円	2,425万円

出典：東日本不動産流通機構「年報マーケットウォッチ2020年度」

築20年を超えるあたりから一戸建ての資産価値は下げ幅が大きくなると認識しておくと良いでしょう。

築30年を超えると資産価値は購入価格の約半分になってしまいます。

ステップ2 売却業者を選定する

一戸建て売却の事前準備を済ませたら不動産会社へ査定を依頼します。

不動産会社によって査定額はそれぞれ異なります。

査定価格が一番高い会社と契約する考え方もありますが、査定額そのままに売却できるわけではない点に注意が必要です。

しっかりと仕事をしてくれる担当者がいる不動産会社と契約した方が良かった、ということもあります。

余計な手間を増やさないためにも、査定額だけに惑わされずに、より良い不動産会社と契約しましょう。

いくつかの不動産会社をピックアップして査定を依頼する

不動産の売却査定には机上査定と訪問査定の2つの種類がありますが、一戸建てを売却する場合に行われるのは訪問査定です。

訪問査定では、物件の基本情報に現地での目視で得た情報を加えて算出されます。

査定の精度が高い代わりに、1週間程度の時間が必要です。時間に余裕を持って依頼しましょう。

不動産の査定には明確な算出方法がありません。

各社それぞれの事情で査定価格を算出するため、最低でも3社から相見積もりを取るようにしましょう。

一戸建ての訪問査定を実施

訪問査定を依頼するときは、前もって相見積もりであることを不動産会社へ伝えておきましょう。

複数の不動産会社との競合になると分かっていれば、不動産会社の緊張感もそれなりのものとなります。

一戸建ての評価ポイントを一覧表にまとめました。

建物	・築年数 ・日当たりや風通し ・建物の維持管理状況 ・給湯設備や冷暖房設備
土地	・土地の形状 ・接している道路の状況 ・用途地域 ・間口と奥行きの比率
環境	・周辺環境 ・最寄りの駅への距離と利便性 ・眺望と景観 ・再開発の情報

自分で調べた相場よりも桁外れに高い金額を提示された場合、査定額の根拠となるものを聞くようにしましょう。

査定額の根拠に理解できない場合、契約を回避する方が無難です。

ステップ3 一戸建ての売却活動を行う

不動産会社と媒介契約を結んだ後は、一戸建てを売りに出して売却活動をスタートさせましょう。

売却価格の提案や買い手探しは不動産会社が行います。

売り手側の主な仕事は購入希望者に対する内覧への対応です。

上手く内覧の対応ができれば、売却成功までの道のりはそれほど遠くありません。

家の中が散らかっていると購入希望者の購入意欲が低下するだけでなく、値段交渉がうまくいかない原因にもなります。

水回りやリビング、玄関、バルコニーは重点的に綺麗にしておきましょう。

その他、売却価格の決定と買い手探しについて詳細を説明します。

最低売却価格と売り出し価格を決める

買い手が売り出し価格より安い価格で購入したいと考えている場合、価格交渉へもつれ込むケースが考えられます。

価格交渉で粘られることも考えられるため、あらかじめ最低売却価格を決めておきましょう。

最初に最低ラインを決めておけば、安くし過ぎてしまった！などというミスを最小限に抑えられます。

最低売却価格までの価格帯で対応できるよう、売り出し価格は売却希望額よりもやや高めに出しておくことがポイントです。

例えば最低でも3000万円で売却したい一戸建てを3200万円で売りに出してしまうと、交渉の価格幅は200万円のみになってしまいます。

値下げ交渉がない場合はやや高値で売却できるため、売却価格を少し高めに出した方がメリットは大きいです。

不動産会社のネットワークによる買い手探し

売り出し価格が決まったら不動産会社が購入希望者を探し始めます。

買い手探しは不動産会社がインターネットや広告など、自社のネットワークを駆使して探してくれるため、売り手側が動くことはありません。

不動産会社との契約が専任媒介契約や一般媒介契約の場合、自分で購入希望者を探して売却する「自己発見取引」ができます。

任せっきりが気になる人は自分で動いてみるのも良いでしょう。

良い買い手を自力で見つけ出すことができれば、より良い条件の売却先が見つかる可能性もあります。

購入希望者が見つかれば、価格を含む条件交渉へ進みます。売主と買主の双方で合意ができれば次の段階は売買契約です。

条件交渉は購入希望者の希望条件と購入意思が書かれている購入申込書をもとに進められます。この段階で条件が折り合わなければキャンセルです。

購入申込書は以下のような内容で構成されます。

ステップ４ 一戸建ての売却先が決まれば売買契約へと進む

購入希望者の内覧を経て、条件交渉が合意できれば売買契約へ進みます。

売買契約の際に持参するものは次の通りです。

買い手を待たせずに滞りなく手続きを進めるためにも、必要なものは事前に用意しておきましょう。書類不備があると余計に時間がかかってしまい、契約が締結できなくなる可能性もあります。

売却するうえでの手続きを行う

売買契約当日の流れは次の通りです。

売買契約の締結は簡単に破棄できません。後で内容を変更する場合、違約金が発生するケースもあります。

書類を読み合わせるときは、売買契約書の細かいところまでしっかり目を通しておきましょう。

書類を読み合わせた上で問題がなければ、すべての書類に署名、捺印をして完了です。

書類の取り交わしが終わると、買主から手付金を受け取った後で領収書を渡します。

手付金の受け渡しが終われば当日の手続きは完了です。

売買契約を締結した後は、不動産会社へ仲介手数料の半額分を支払います。

残りの半額は引き渡しのタイミングで支払うのが一般的です。

売買の手続きが完了したら、金融機関へ住宅ローン一括返済の旨を連絡します。

一括返済と共に抵当権の抹消も行うため、司法書士にも連絡しておきましょう。

不動産会社と提携している司法書士へ依頼するのが一般的です。

書類の準備に時間がかかるため、ある程度時間の余裕を持って依頼しましょう。

引っ越しの準備を始める

売買契約の締結が完了したら引き渡し日までに引越しの準備を済ませます。

引き渡し日になって慌てることのないように早めの準備が肝心です。

引き渡し日が決まったら1ヶ月前を目処に、準備を進めると良いでしょう。

引越し時のチェックポイントは次のとおりです。

引越し業者の手配は一番最初に進めましょう。

万が一引越し業者が見つからない時は、自分たちで引越し作業を進めることになります。

ステップ5 一戸建ての売却契約後の対応をおこなう

決済が終われば引き渡しに進みます。

まずは決済と引き渡しに必要なものを揃えましょう。

準備するものは書類と費用、その他のものに分けられます。

用意すべきものは次のとおりです。

必要書類	登記済証もしくは登記識別情報実印発効後3カ月以内の印鑑証明書 本人確認書類 固定資産評価額を証明できるもの 抵当権抹消書類 その他引き継ぐべき書類
費用	不動産会社へ支払う仲介手数料 司法書士へ支払う報酬
その他	着金を確認できるもの 家の鍵

買主へ所有権等を譲渡

書類などの準備ができたら決済と引き渡しに移ります。

手付金は先に受け取っているため、受け取る金額は手付金を引いた残りの金額です。

代金を受け取った後は、住宅ローンの完済手続きです。

住宅ローンを完済した後は抵当権抹消書類を受け取りましょう。

司法書士が法務局へ出向き、抵当権抹消と所有権移転の申請を行うと手続き完了です。

所有権の移転が終わったら、設備の保証書や取扱説明書、その他売却に関して引き継ぐ必要のある書類とともに鍵を渡します。

建物すべての鍵を引き渡した後に「不動産引渡確認証」に署名・捺印するとすべての譲渡手続きは完了です。

手続きが完了した後は、不動産会社へ仲介手数料の残高を支払い、司法書士に報酬と抵当権抹消の手数料を支払います。

確定申告の手続き

一戸建ての売却で利益が出た場合は、確定申告にて譲渡所得税を納税しなければいけません。

売却利益の確定申告は、一戸建てを売却した翌年の2月16日〜3月15日までの間です。

損失が出た場合は申告する必要はありませんが、不動産の損失と株の譲渡所得と相殺できる損益通算によって所得を圧縮できるため、損失が出ていても確定申告した方が良いケースもあります。

不動産の譲渡所得が出た場合に利用できる控除特例は次の通りです。

その他、譲渡損失が出た場合は、繰越控除の特例もあります。状況に合わせて適用できる特例をうまく使いましょう。

一戸建て売却を成功させるためのポイント

一戸建ての売却を成功へ導くためのポイントを4つ紹介します。

ポイントとなるのは売却活動のパートナーとなる不動産会社の選び方です。

間違えた不動産会社を選んでしまうと、思うように売却できずに時間ばかりがかかってしまうことになります。

不動産会社の選び方は実績と評判を確認

自分にピッタリの不動産会社を探すには、WEBサイト検索が有効です。

良さそうな不動産会社を数社ほどピックアップして、概要を精査しましょう。

不動産会社のサイトや不動産ポータルサイトの評判や口コミも参考になります。

ユーザーの口コミ情報を確認するときは、極端に良い評判と悪い評判を除外して確認すると良いです。

不自然に良い評判は公平性に問題があり、極端に悪い評判は担当者個人への恨みつらみが書かれているためです。

売却相場の調べ方と査定のポイントはポータルサイト

不動産の売却価格は不動産会社による訪問査定が決め手となりますが、事前に自分で相場を把握しておくことも大切です。

まずはWebサイトから相場情報を精査しましょう。

立地条件や間取り、家の広さなど、似たような物件の成約情報を探します。

実際の成約価格の情報が掲載されているのは、国土交通省が運営している不動産情報ライブラリです。

土地や土地と建物、中古マンションなどあらゆる物件タイプの成約情報を確認できます。

細かな所在地まで絞り込んで検索できるため、相場を把握するための情報としては申し分ありません。

まずは不動産情報ライブラリを使って、相場を把握しておきましょう。

築30年以上経過した一戸建ては建物付きで売却できないケースも

古い一戸建てを売却する場合、建物付きで売却できないケースがあります。

この場合、古家付きの土地として売却することになりますが、購入しても解体費用がかかるため思うように買い手がつかない可能性が想定されます。

古い一戸建てを売る場合、家を解体して土地だけを売ることも想定しておきましょう。

更地にした場合、家屋などの建物がある時よりも固定資産税が高くなる可能性があるため、注意が必要です。

不動産会社と相談しながら解体が必要か、時期をどうするのかなど十分に検討しましょう。

一戸建てに特化した売却業者を選ぶ

不動産会社と言ってもその業態は様々です。

一戸建ての売却を考える場合、売買を得意としている不動産会社の中から一戸建て売買の実績が豊富な会社を選びましょう。

様々な物件の売却を扱っている不動産会社よりも、一戸建ての売却に特化している不動産会社の方が、イレギュラー対応など様々な状況にも柔軟に対応してくれます。

実績や経験も大事なポイントです。

これまでの事例と積み重ねてきたノウハウをもとに、最適な提案をしてくれるでしょう。

一戸建ての売却を考えている人が抱く売却の疑問点とは？

一戸建ての売却についてよくある質問を6つ紹介します。

初めての一戸建ての売却はわからないことばかりです。疑問があれば一つづつ解消するようにしましょう。先に疑問を解消しておいた方が後々の手続きがスムーズに進みます。

一戸建ての売却は難しいですか？

マンションや土地の売却に比べて、一戸建ての売却は難しいです。

一戸建ての売却はマンションや土地に比べて需要が低いため、うまく買い手が見つからない、というケースもあります。

一戸建てはマンションに比べて耐用年数が低いため、築年数が古くなればなるほど売りにくくなることも考えられます。

用途が居住用に限られており、買い手の用途にマッチする範囲が狭いということも需要が低い要因です。

運よく買い手が見つかればすぐに売れることもありますが、売れにくいことを前提として入念な準備の上、売却手続きに進んだ方が良いでしょう。

特定の物件の売却を得意とする不動産会社へ依頼するなど、取れる対策はあります。

一戸建ての売却には時間がかかりますか？

一般的に不動産の売却には3ヶ月〜6ヶ月の期間がかかると言われています。

中でも一戸建ては基本的な需要が低いため、思うように買い手が見つからず、売却までに1年以上かかってしまうケースもしばしばです。

売却前の書類の手配や不動産会社探しなどを含めると、さらに時間がかかることを想定しておく必要があります。

不動産の売却には基本的に時間はかかるものですが、一戸建てとなるとさらに時間がかかることを認識しておきましょう。

書類不備などによって余計な時間を使わないためにも、事前の準備も大切です。必要書類は抜かりなく揃えておきましょう。

一戸建ての売却にはお金がかかりますか？

一戸建ての売却には手続き上の手数料や仲介手数料など、ある程度の費用がかかります。

主に必要な費用は次のとおりです。

その他に、譲渡益が出た場合は譲渡所得税も発生します。

買い替えの場合で、古い家を売って新しい家に入居する場合、引越し代は2回分かかります。

仲介手数料の上限は売買価格の3％+6万円＋消費税です。

司法書士への報酬などで2〜3万円、必要に応じて処分費や解体費もかかります。

思ったよりも費用がかかる可能性がありますので、売却を相談するときに不動産会社へ確認の上、相談しておきましょう。

離婚が原因で一戸建てを売却する場合、必要な手続きはありますか？

離婚時の一戸建ての処分で注意すべきポイントは、家の名義人と住宅ローン残債の確認です。

売却ができるのは登記上の名義人のみに限られます。

夫婦共有名義となっているケースも多いです。

あらためて名義人を確認したい場合は、法務局で登記簿謄本を取得しましょう。

家を売却する場合、住宅ローンを完済しなければいけません。

どちらか単独の名義でローンを組んでいればそれほど複雑な状況にはなりませんが、ペアローンの場合はやや大変です。

残債が少なく売却金額の方が多いアンダーローンなら売却金額を夫婦で分配するだけで済みますが、残債の方が多いオーバーローンの場合、不足分を手持ち資金で充当するか、継続して残債を返済しなければいけません。

ペアローンで残債があるまま離婚する場合、住宅ローン残債の取り扱いについて後々のトラブル防止のためにもしっかりした話し合いが必要です。

転勤のためすぐに一戸建てを売却したい場合はどうしたら良いですか？

転勤している間は賃貸にする方法もありますが、転勤から戻るかわからない場合は家を売却します。

時間をかけても良い場合は通常の売却と同じ手順で手続きを進めますが、時間をかけていられない場合は不動産会社に一戸建てを買取してもらいましょう。

仲介で売却するよりも安くなりがちですが、不動産会社と合意できればすぐにでも売却できる点がメリットです。

1ヶ月以内に家を引き渡して売却代金をゲットすることもできます。

その他には、販売期間を決めて売りに出す「買取保証」という方法もあります。

3ヶ月などの期間を定めて仲介で家を売りに出して、その期間に売れなければ不動産会社に買い取ってもらう方法です。

転勤の日までに売れる確約があるため、安心感を得られます。

一戸建ての売却で やってはいけない ことはありますか？

一戸建ての売却でやってはいけないことを2つ紹介します。

一つは建物の名義人を確認せずに売却活動に入ってしまうことです。

不動産を売却できるのは名義人に限られます。

ようやく買い手が見つかって、名義人に売却を依頼したところ、拒否されたら時間と労力の無駄になってしまいます。

売却活動に入る前に、名義人の確認はしっかり行いましょう。

次のポイントは、境界線を確認しないことです。

土地の境界線が確定していないと売却時に隣人と土地の面積に関して、トラブルが発生する可能性があります。

売却活動に影響が出る可能性があるため、事前にしっかり確認しておきましょう。

まとめ

一戸建ての売却は不動産会社に任せてしまうとそれほど難しくはありませんが、依頼するまでの準備を怠っていると、思わぬところで時間がかかってしまいます。

事前準備と合わせて良い不動産会社の選び方や相場の把握など、依頼する前に自分でできることは抜かりなくしっかり進めておきましょう。

特に不動産会社との契約の形態や相場の状況を知らないままに売却を進めてしまうと、損してしまう可能性があります。

事前の下調べにはしっかり時間をかけた方が良い結果を得られるでしょう。