COZUCHIは、初心者におすすめの不動産投資クラウドファンディングとしても候補にあがるサービスです。
不動産投資クラウドファンディング累計投資額No.1*を誇るCOZUCHI。
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＊調査概要：不動産投資クラウドファンディングサービスにおける市場調査（2024年4月末時点）調査機関：日本マーケティングリサーチ機構
今回は、COZUCHIを運営するLAETOLI株式会社の代表取締役CEO 武藤弥氏にインタビューする機会をいただきました。
初心者から経験者まで、不動産投資クラウドファンディングに興味を持っている方が知りたいことについて、CEOの武藤氏みずからお答えいただきました。
COZUCHIの想定年利回りが高い理由や、なぜ想定年利回りよりも大幅に上回る金額を分配する独自の配当ポリシーを採用しているのか。
COZUCHIと不動産投資クラウドファンディング業界は今後どのように成長していくのか、深堀りして質問しています。
早稲田大学理工学部建築学科修士課程修了、リクルート創業者江副浩正氏の不動産ディベロッパーで開発業務に従事
アールプロジェクト株式会社を設立、リノベーション事業・商業施設開発
株式会社シェアカンパニーを設立、シェアハウス・シェアオフィス・ホテルの開発・運営
株式会社TRIADを設立、取締役副社長として不動産投資案件を手掛ける
LAETOLI株式会社の代表取締役CEOに就任、「COZUCHI」の運営を開始
- COZUCHIのサービス誕生の背景とそれにより生まれた不動産投資の新たな環境
- COZUCHIのサービスが持つ強みと特徴4つ
- 不動産投資クラウドファンディング初心者でもCOZUCHIは利用できるか？
- COZUCHIの展望と不動産投資クラウドファンディングの未来
FKRでは不動産競売流通システムの通信事業を支える運営団体として不動産競売に関する情報を発信しております。
宅建業様向けセミナーや一般消費者様向けに「競売不動産勉強会」なども実施しています。
不動産売却・査定を検討中で気になる方はぜひ以下からご確認ください。
COZUCHIのサービス誕生の背景とそれにより生まれた不動産投資の新たな環境
クラウドファンディングにより一部の富裕層に偏っていた投資情報が開放された
ーーCOZUCHIというサービスがどのような理念からスタートし、どんな社会的課題や投資家のニーズに応えるために誕生したのかを詳しく伺いたいです。
1つ目は不動産事業側から見たニーズです。
不動産は金融に支配されています。
不動産は常に高額商品なので、金融機関の融資姿勢により不動産の流動性が影響を受けます。
つまり多くの場合、金融機関からの借り入れを前提としており、銀行の融資対象になりづらい不動産は社会ストックとしてスタックしています。
多くの場合、古い建物や権利関係で問題のある不動産は銀行の融資対象になりません。
ゆえに流動性が低く、有効活用されていない場合が多いです。
そういった不動産に金融を流し込むことができれば、その不動産は活用され、街のためにもなります。
また、リーマンショックの時など、金融機関が一気に融資姿勢を変えて、「一切不動産には貸しません」みたいになると、急激にマーケットが下落します。
実際に当時は多くの不動産会社が倒産しました。
その時に、直接金融で調達する仕組みがあれば、マーケットの下落に耐えられ、または、下落した不動産を安く買う。そういうことができます。
2つ目は投資家からみた観点です。
不動産は高額商品で、銀行から借金をして投資に参加するしか方法がありませんでした。
J-REITのような小口化商品も一部ありますが、多くの不動産は小口化されていません。
したがって、一部の富裕層やクレジットの高い会社しか不動産投資に参加できません。
そのため、クラウドファンディングにより少額から不動産投資に参加できることは、投資家の投資対象を広げることになります。
また、一部の富裕層に偏っていた投資情報を開放することにより、誰でも気軽に投資を行い、資産形成をしていける。そういう環境を作ろうと考えました。
ーーサービス開始時のエピソードや、社長ご自身が不動産投資クラウドファンディングに可能性を感じたきっかけについてもお話しいただけると幸いです。
正直僕も、最初は本当にインターネットで多額の資金が集まるのか、懐疑的でした。
ただ、スマートフォンの発達により多くの取引を気軽にスマホで行うという時代の流れもあり、また、資金の流通コスト（振込手数料等）が下落傾向にあり、少額の取引がよりしやすくなってきている。
そういった背景と、貯蓄から投資への国の流れもあり、不動産とは投資対象としてそもそも大きな柱の一つですが、それが一般的な投資家に開放される。
これは大きな可能性があるのではないかと、参入を決定しました。
COZUCHIが持つ強みと特徴とは？
投資家が不動産投資を通じてまちづくりという物語に関わることに意味がある
ーーファンドページを拝見すると、物件の活用方法やポテンシャルが分かりやすく説明されている点がとても印象的でした。ただ単に「投資で利益を得る」だけというようなドライなサービスではないのだなと感じました。
投資なので利益を追求することは正しいことだと考えています。
ただ、変な話ですが不動産とはすべてが一品商品です。世界に一つしかありません。
そういった意味では、投資リターンという観点だけではなく、その不動産が持つ物語や性質をより投資家さんに理解いただくことが、投資の楽しみを増幅させうると考えています。
ーー投資を通じて「街の発展に関わる」という意識を持てることがユニークだと感じました。こうした内容には、会社やCOZUCHIというサービスとしての理念とつながるものはありますでしょうか。
COZUCHIは、権利関係が複雑であるがゆえに有効活用されていない不動産なども扱います。
その不動産がさまざまな過程を経て、問題が解決され、その場所にきれいな建物がたち、街のためになっていく。
そういったプロセスを、投資家さんも初期の段階から見られることは重要なことかと思っています。
COZUCHIでは、街は市民のものであると考えます。
投資家さんが小口といえども投資に参加いただくことにより、その街が変化していく。
そういった、まちづくりに市民たる投資家が関わることに意味があると考えています。
「難しい物件を安く買って問題を解決する」ことが強み
ーーCOZUCHIでは、想定年利回りが10%前後のファンドが多い印象があります。一般的に安定運用を目指す場合は想定年利回りが低めになるケースが多いと聞きますが、こうした高配当を実現できている理由についてぜひ詳しくお聞かせください。
不動産はとどのつまり、安く買って、高く売る。だから儲かる。
ものづくりに強みがある会社、マンションを建設して分譲できる会社、販売営業力の強い会社、さまざまな強みの会社があります。
COZUCHIは現在のところ、高く売ることがすごくうまいサービスではありません。
COZUCHIの現在の強みは安く買うことです。
なぜ安く買えるかというと、他人が買いづらいものを買っているからです。
「場所は良いけれども権利関係が複雑」などの通常は銀行が融資してくれない物件を、COZUCHIの投資家達に投資をいただくことによってマーケットより安く買う。
そして思ったより時間がかかったりいろいろありますが、問題を解決する。すると誰もが欲しいものになる。それをマーケット価格で売る。
高配当ができるためには、案件の利益率が高くないとできません。
銀行が融資対象としづらい案件は当然ながら流動性が低く、安く買えます。
その役割を担えるプレーヤーはそんなに多くありません。
そこに高配当ファンドを組成するチャンスがあると考えています。
2023年に募集された「京都”ANAクラウンプラザホテル” バリューアッププロジェクト」。
募集金額はなんと、フェーズ1で72億円、フェーズ2で110億円。
その他にも権利関係が複雑であることで『話題』を呼んだ。
フェーズ2のプロジェクトの経緯には本プロジェクトの複雑な経緯が記載されており、読むだけでも「権利関係が複雑な案件はCOZUCHIの得意領域」であることがよくわかる。
COZUCHIと投資家との共同事業で利益シェアという発想が原点
ーー『独自の配当ポリシー』のページを見ると、想定年利回り5%→実績37.5%、想定年利回り4.5%→実績27.7%と、当初の想定を大幅に上回る利回りを配当しています。
COZUCHIでは、「当初利回り何％と約束したから、それだけを配当しておけば良い」とは考えていません。
COZUCHIと他社の不動産投資クラウドファンディングサービスでは、利益シェアという発想が原点にあることが一番大きな違いだと考えています。
銀行が取り組みづらい案件を安く取得して、バリューアップし売却し、利益をアップサイド含めて分配します。
クラウドファンディングとは資金調達という一手法ですし、不動産会社としては投資家さんへの配当は調達コストと捉えるのが一般的です。
COZUCHIは投資家と共同事業をしていると考えています。
投資家さんが資金を拠出してくれる、それで初めてCOZUCHIはプロジェクトを遂行できる。
同じ船に乗って同じ方向を目指し、儲かったら分配する。こういう考え方で行っています。
ーーCOZUCHIをご利用されている方々から寄せられたご意見やご感想の中で、特に印象に残っているものはございますでしょうか。
他の事業者ではアパートの一室を賃貸に出して運用しているなど、一般的によくある不動産運用をしているケースが多く、他社と比べてみると内容が面白いと言っていただいたのは、COZUCHIの良さが伝わっていて嬉しいです。
COZUCHIの場合は、運用がうまくいって想定以上の高値で売却できたら投資家へ上乗せして配当する「独自の配当ポリシー」の部分は、投資家さまにもワクワクを感じてもらっているのではないかなと思います。
利回りが高くて配当上限がないのが魅力！
「独自の配当ポリシー」なのでワクワクを感じていただけます！
専門的知識が必要なかった！
不動産投資の知識が身につくコラムも提供されているので、投資しながら学べます！
金融クライシス時に売らなくて良い体制が不動産投資クラウドファンディングの強み
ーーCOZUCHIではこれまで元本割れの実績がないとのことですが、仮に今後元本割れが生じる場合、どのような要因が考えられるのでしょうか。また、元本割れを防ぐために、どのような対策を講じていらっしゃるのかもお聞かせいただけると幸いです。
その場合、無理して売却をすれば損が出て元本は毀損します。
金融収縮が起きても急激に家賃が下がることはありません。家賃収入などで期中の最低限の利回りは配当できます。
そういった意味では、損切りして物件を売却しなければ元本は毀損しません。
過去の金融クライシス時は、銀行主導で、もう売りなさい。となります。
損してもいいから売って、借金返せるだけ返して、となります。
また、金消契約（金銭消費貸借契約）にはそういったトリガー条項が記載されていて、債務者は銀行から言われるがまま、物件を処分せざるを得ません。
COZUCHIの多くのファンドは銀行からの借り入れをしていません。つまり、トリガーを引く人がいないのです。
もちろんファンドは延長になり、投資家さんからはお叱りの言葉を頂戴すると思います。
ただ、そこを耐え抜いて家賃収入を得ながら持ちこたえられれば、またマーケットは回復します。
最近だとコロナでホテルアセットが一定期間急下落し、銀行主導で多くのホテルアセットが安く売られました。
しかし、コロナが明けてインバウンドが完全回復で、持ちこたえていられれば、大きな利益を確保できています。
金融クライシス時に売らなくて良い体制がクラウドファンディングの強みの一つだと考えています。
ーーCOZUCHIは評判の高い不動産投資クラウドファンディングサービスであるぶん、XなどのSNSで「ファンドの抽選倍率が高くて全然に当たらない」といった口コミを拝見することがあります。抽選は完全平等なのでしょうか。それとも、出資額などに応じて抽選確率が変動するなどの仕組みがございますか。
一方で、COZUCHIではチャレンジポイントという取り組みを行っています。
応募をして落選するとCOZUCHIポイントが付与され、そのCOZUCHIポイントを多く持っている方が当選しやすくなるチャレンジポイント募集という優先枠を設けることもあります。
このように、長く投資していただいている方や、何度も応募していただいている方の当選率をあげて抽選する取り組みなどを行っていますので、上手に活用いただきたいと考えています。
■COZUCHIチャレンジプログラムとは
チャレンジポイント募集の出資申込時に、COZUCHIポイントをご使用いただくことにより、抽選に当選しやすくなるCOZUCHIのポイントプログラムです。出資申込時に使用したCOZUCHIポイントを使って抽選を行います。
引用元：COZUCHI新チャレンジプログラムについて
不動産投資クラウドファンディング初心者でもCOZUCHIは利用できるか
COZUCHI利用者の8割が不動産投資未経験者とハードルが低い
ーー不動産投資クラウドファンディングは不動産投資初心者でも気軽に始められるイメージですが、実際にCOZUCHIの利用ユーザーのうち不動産投資初心者・不動産投資経験者の割合はどれぐらいおられますか？
2年ほど前に取ったアンケートの結果になりますが、不動産投資経験者は約2割となっており、COZUCHIをご利用いただいている方はほとんどの方が不動産投資初心者となっています。
不動産投資をしたいけどローンを借りるのは怖い……
一つの物件ではなく複数の不動産に分散投資したい……
都心の一等地の物件に投資をしたいけど高額すぎる……
……など、そういったお悩みを持たれている方々でも、1万円から都心の不動産に投資ができるCOZUCHIはハードルが低く始めやすいと思います。
投資シナリオに興味を持ち、最低でもどう負けない投資ができるかを検証する
ーー初心者はどうしても、想定年利回りと運用期間で「だいたいいくら儲かるのか」という軸でしかファンドの良し悪しを判断できない場合があるかと思います。特に「投資前にここは確認しておくべき」というポイントがあれば教えていただきたいです。
不動産投資クラウドファンディングは、想定年利回りと運用期間が決まっていることがほとんどです。
そのため、この両者を見て「短期・高利回り」を好んで投資をされている方が多いと感じます。
案件に取り組む際、さまざまなシナリオを想定して取り組むことがおすすめです。
一番うまく行けばこれだけの利益が目指せる。二番めだったらこれくらい。最低でもどう負けない投資ができるか。様々な視点で検証します。
利回りや期間が投資家さんからは最も重要であるということは承知していますが、一方で投資シナリオにも興味をもって見ていただくことがとても良いと思っています。
専門的な領域も多いですが、それをなるべくわかりやすく伝える努力を継続していきます。
COZUCHIの展望と不動産投資クラウドファンディングの未来
今後は中長期運用型ファンドの充実を図っていく
ーー今後COZUCHIをどのようなサービスへと成長させていきたいとお考えかも教えていただけますでしょうか。
中長期運用型ファンドを充実させていきたいと考えています。
毎月配当、いつでも換金可能で現金化することができるというサービスを開始しています。
2024年9月に募集された「渋谷区代々木上原 一棟マンション」。
運用期間は3年で、毎月配当（インカムゲイン）と売却による運用終了時に売却益（キャピタルゲイン）が見込める。
原則毎月配当、手数料無料で換金可能なファンドの募集は、COZUCHIで初めての試みだった。
こういった案件を安定して投資していただきながら、利益率の高い短期案件にも投資していただく。
そういったポートフォリオを投資家さんに組んでいただくことを目指しています。
不動産投資クラウドファンディングの未来でCOZUCHIが担う役割とは
ーー今後5年後、10年後のCOZUCHIの展望や、不動産クラウドファンディング業界全体の未来について、どのようにお考えか、ぜひお聞かせください。
クラウドファンディングに組み入れられている不動産は、まだ年間1,000億程度です。
REITはすでに50兆円の規模で、企業が保有する不動産は500兆円と言われています。
不動産投資クラウドファンディングが50兆円になるかはわかりませんが、10兆円程度の規模になっても無理な想定ではないと考えています。
そのうちの一部をCOZUCHIが担うことは十分可能性があると考えています。
そういった意味では、産業全体はまだまだ広がっていくと考えます。
その中でCOZUCHIに限らず様々なサービスが出てくることは良いことだと考えています。
多くの投資家さんにとって、不動産投資クラウドファンディングが投資の選択肢の一つになっていくのだと確信しています。
一方、それにはまだまだ投資家保護のルールなど未整備な側面も多々あると考えています。
不動産投資クラウドファンディングに携わる事業者が連携して、自主規制団体を立ち上げています。
そういった活動をより活発に進めていくなど、業界全体の質を向上させていくことも必要であり、そこに対してCOZUCHIも積極的に参加していくことが大切だと考えています。
ーーありがとうございました。
まとめ：インタビューを通じて
COZUCHIは、不動産投資の新たな形を提供し、投資の民主化と市場の活性化を促進する不動産投資クラウドファンディングです。
このインタビューを通じて、以下の5つが特にCOZUCHIの強み・選ぶメリットだと、改めて再認識しました。
- 「難しい物件」を安く仕入れて課題解決・売却することで利益を生むことが得意
- 投資家との共同事業で利益シェアという発想が原点なので独自配当ポリシーを採用
- 中長期運用型ファンドの充実させるなど、不動産投資クラウドファンディングとして進化
- ファンドの抽選に外れた人向けに抽選に当選しやすくなるポイントプログラムがある
- 投資を通じてまちづくりに貢献することができる
少額から始められる不動産投資、利益をシェアする独自の配当ポリシー、そして市場に眠る不動産の有効活用。
このすべてが組み合わさることで、投資家にとって魅力的な投資環境を生み出しています。
また、業界をリードする事業者として「業界を健全に・持続的に発展させたい」「不動産投資を通じて活気あふれるまちづくりをしていきたい」という想いも伝わってきました。
これからの不動産投資をクラウドファンディングという形でより身近に、そしてより利益を最大化できる形でサービスを提供するCOZUCHI。
投資を通じてまちづくりに貢献しながら、資産形成を行いたい方にとって、最適な選択肢となるでしょう。
| 運用形態 | 短期・中長期運用型 |
|---|---|
| 想定年利回り | 4％～10％ |
| 最低投資額 | 1万円 |
| 購入・運用手数料 | 0円 |
| 換金手数料 | 換金手続き：3.3〜5.5％ ※短期運用型の場合 |
| 途中解約 | 可能 |
| 累計応募額 | 2,000億円超え |
| 運営会社 | LAETOLI株式会社 |
