ワンルームマンション投資は失敗しやすい？やめろといわれる理由や成功するためのポイントを解説

「ワンルームマンション投資は失敗しやすい？」

「やめろといわれる理由は？」

不動産投資を始めようと考えている人には、こうした疑問を抱えている人もいるでしょう。

ワンルームマンション投資では失敗してしまう人もいますが、きちんと対策や準備をすることで成功の可能性も高まります。

不動産投資で成功・失敗する人には、以下の違いがあります。

不動産投資で成功しやすい人・失敗しやすい人の特徴は以下の通りです。

不動産投資で成功するには、物件ついて調べ、長期的な計画を立てた上で、運用目的に合った物件を選ぶことが大事です。

この記事では、ワンルームマンション投資はやめろといわれる理由についても解説します。

失敗した人の具体例や成功ポイントなども解説するので、不動産投資を検討している人はぜひ参考にしてみてください。

ワンルームマンション投資とは不動産投資の一つ

ワンルームマンション投資は、都心部を中心に注目される不動産投資の一つです。

購入したワンルームマンションを賃貸用物件として貸し出すことで、家賃収入が得られます。

投資する際の流れは、以下の通りです。

不動産投資が普及した現在では、多くの人がワンルームマンション投資を活用しています。

参照：不動産投資市場の現状について｜国土交通省

ワンルームマンション投資のメリット・デメリットは、以下の通りです。

ワンルームマンション投資は初期費用が安く抑えられるため、初心者でも始めやすいと話題です。

しかしデメリットがある以上、必ず収益が得られるとは限りません。

国民生活センターでは、強引な不動産投資の勧誘に関するトラブルもいくつか報告されています。

ワンルームマンション投資を始めようかと考えている人は、気をつけてください。

注釈

（注1）
本資料における「投資用マンション」は、賃貸や売却等で利益を得ることを目的に購入するマンションのことを指し、居住用に購入するマンションとは区別している。マンションのオーナーが個人であっても、事業者間契約とみなされることがある（事業として又は事業のために契約の当事者となる場合）。

ワンルームマンション投資の表面利回りは平均で4%前後

「表面利回り」とは、物件価格に対して年間家賃収入がどれくらいの割合を占めるかを示す指標です。

ワンルームマンション投資の表面利回りは、全国平均で4%前後とされています。

新築物件・中古物件それぞれの表面利回りは、以下の通りです。

新築物件	約3〜4％（平均）
中古物件	約5〜7％（平均）

ただし表面利回りは、収益から諸経費を差し引いていない金額になります。

家賃収益の手取りがいくらか把握したい場合は、「実質利回り」を算出しなければいけません。

実質利回りとは、実際にかかる経費を差し引いた後の「手取り収益率」を示す指標です。

実質利回りの計算式は、以下の通りです。

主な諸経費は以下の4つです。

上述の諸経費のほかにも、物件購入時や売却時に仲介手数料や登記費用などが発生することがあります。

以下の計算式でプラスになれば、ワンルームマンション投資は成功だと言えるでしょう。

収入－支出＋（物件売却受取額－物件購入諸費用）
＝最終的な利益

不動産投資では実質利回りを算出し、収益性があるか慎重に判断することが大事です。

ワンルームマンション投資をこれから始めようか迷っている人は、投資前に一度シミュレーションを行っておいてください。

ワンルームマンション投資はやめろといわれる5つの理由

ワンルームマンション投資は安定収入が期待できますが、一部の専門家からは「やめた方がよい」といわれています。

ワンルームマンション投資はやめろといわれているのは、以下5つの理由があるためです。

不動産投資は家賃収入による利益が得られる反面、入居者がいなければ収入は得られません。

安定した収益を得るには入居者の確保や、物件の管理・修繕などを行う必要があります。

またワンルームマンション投資では、物件売却で多額の利益を得られる可能性は低いです。

物件の資産価値は、築年数が経つほど徐々に下がっていきます。

資産価値の高いマンションを購入しても、売却時に同額で売れるとは限りません。

ワンルームマンション投資を始めようかと考えている人は、よく内容を確認しておいてください。

ここでは、それぞれの理由について詳しく解説します。

空室で収入を得られないリスクがある

ワンルームマンション投資を始める時は、まず空室リスクに注意する必要があります。

入居者が確保できなければ、家賃収入は得られません。

ワンルームマンションの空室は、以下のトラブルもまねく可能性があります。

上記のトラブルは収益を減らすだけではなく、資産価値の低下をまねく原因にもなりやすいです。

空室リスクを防ぐには、以下の対策が有効でしょう。

家賃保証制度を活用すれば、空室が発生しても損失を最小限におさえることができます。

管理会社によっては家賃保証制度を導入しているところもありますので、事前に調べておくとよいでしょう。

不動産投資では、入居者を確保することが最も重要です。

ワンルームマンション投資を検討している人は、よく覚えておいてください。

売却時に資産価格が下落しやすい

ワンルームマンション投資を始める場合、資産価値の下落リスクは必ず考慮しておきましょう。

資産価値の下落が発生すると、以下のトラブルをまねく可能性があります。

不動産の売却額がローン残債を下回った時は、差額を自腹で補填しなければいけません。

資産価値の下がった物件は、買い手も見つかりにくくなります。

資産価値の下落を防ぐには、建物の修繕やリフォーム・リノベーションを行うとよいでしょう。

リフォームやリノベーションを実施すれば、資産価値がアップすることもあります。

ワンルームマンション投資は長期間の運用が前提になるため、売却益を見込んだ投資計画を立てる場合には注意が必要です。

資産価値の下落で売却額を下げたくないのであれば、修繕・リフォームなどの対策が必要になります。

ワンルームマンション投資を検討している人は、投資前にきちんと運用プランを考えておいてください。

修繕費や管理費がかかりやすい

ワンルームマンション投資では初期費用だけでなく、建物の維持費もかかります。

新築の建物であっても、長期間運用していれば修繕費・管理費の支出は避けられません。

修繕費では、以下のような事例が想定されます。

物件の修繕や管理にかかる費用が増えると、その分だけ収益は減ってしまいます。

修繕費や管理費の高額化を防ぐには、以下の対策が有効です。

定期的に点検を行い建物の状態を把握しておくことで、急なトラブルによる出費を抑えることができます。

将来的に工事が必要になりそうな箇所を事前に洗い出し、劣化の程度に応じて段階的に修繕を進めていくことも、修繕費を抑えるうえで有益でしょう。

修繕費や管理費は、築年数の多い物件ほど増加しやすくなります。

ワンルームマンション投資を始めようかと考えている人は、建物の修繕・管理にかかる費用を忘れないようにしてください。

金利上昇で返済負担も増えてしまう可能性がある

ワンルームマンション投資で住宅ローンを利用する際は、金利上昇リスクに注意しなければいけません。

低金利で購入できた物件も、金利が上がれば毎月の返済額は増加します。

金利上昇で返済負担が増えると、以下のトラブルをまねく可能性が高いです。

ローンが返済できなくなれば、所有する物件は売却されてしまいます。

返済負担の増加を防ぐには、以下の対策がおすすめです。

住宅ローンの金利は、国の金融政策に密接な影響を受けます。

たとえば2007年に日本銀行が政策金利を引き上げた^*1ことにより、住宅ローンの変動金利も上昇しました。

出典：内閣府「令和６年度　年次経済財政報告」

住宅ローンの金利上昇は、投資家自身がコントロールできるものではありません。

そのためローン契約時は金利変動のリスクを考慮し、運用契約に合った返済プランを立てておくことが大事です。

特に固定金利型ローンを選べば、金利が上昇しても返済額への影響を抑えやすくなります。

ワンルームマンション投資でローンを利用したいと考えている人は、金利の変動に気をつけてください。

参考

*1:「正常化」志向のメッセージとなった政策金利引上げ－２月 21 日の金融市場調節方針の変更－

他の物件に比べて節税効果が小さい

ワンルームマンション投資は他の不動産投資に比べて、節税効果が限定的です。

節税目的で投資すると、以下のトラブルをまねく可能性があります。

区分所有のワンルームマンションは建物の規模が小さいため、減価償却費が少ないです。

必要経費の計上額も小さくなるため、課税所得の圧縮効果は限定されます。

減額できる可能性があるのは、以下の3つです。

ワンルームマンションは節税効果が小さいため、節税目的での運用にはあまり適していません。

減価償却や必要経費の計上は可能ですが、一棟物件と比較すると規模は小さくなります。

ワンルームマンション投資を始めようかと考えている人は、このことをよく認識しておいてください。

ワンルームマンション投資で失敗した人の具体例5選

ワンルームマンション投資は安定収益が見込める反面、失敗事例もいくつか報告されています。

ネットで確認できた失敗事例は、以下の5つです。

不動産投資は家賃収入を見込んで投資しても、想定外のトラブルで赤字になるケースがあります。

損失を受けないためにはリスクを考慮し、計画的に投資・運用を行うことが重要です。

特に以下の特徴と当てはまる人は、ワンルームマンション投資で失敗しやすい傾向があります。

ワンルームマンション投資を検討している人は、よく内容を確認しておいてください。

ここでは、失敗した人の具体例について詳しく解説します。

空室続きでローン返済に時間がかかった

ワンルームマンション投資で失敗した人の具体例1つ目は、空室によって収益が途絶えたケースです。

不動産投資で安定した収益を得るには、入居者を確保するのが前提になります。

今回失敗した原因として考えられるのは、以下の3つです。

立地条件や家賃設定を見誤ると、入居者にとって魅力のない物件になってしまい、空室リスクが跳ね上がります。

空室リスクを見落としてしまい、赤字が発生してしまう失敗例は多いです。

実際に全国任意売却協会でも、ワンルームマンション投資で失敗した人からの相談は多数寄せられています。

ワンルームマンション投資を始める時は、常に空室リスクの存在を考慮しておくことが大事です。

購入時よりも売却価格が大きく下がってしまった

ワンルームマンション投資で失敗した人の具体例2つ目は、予想より売却収益が低かったケースです。

不動産投資の場合、購入時と同水準の価格で売却できる可能性は低いです。

今回失敗した原因としては、以下の3つが考えられます。

新築プレミアムとは、新築時に販売価格が実勢相場より高く設定される傾向のことで、購入直後に価格が下がりやすい現象を指します。

そのため、新築物件を購入する際には慎重に売却計画を練らなければなりません。

ワンルームマンションの場合、物件売却で得られる利益は少なくなりがちです。

そのため投資を検討する際は売却時の価格下落を想定し、長期的な運用プランを立てる必要があります。

物件の修繕積立金が増額されて赤字になった

ワンルームマンション投資で失敗した人の具体例3つ目は、修繕積立金で出費が増えたケースです。

修繕積立金は建物の修繕が必要となる時に備えて、毎月積み立てる費用です。

今回失敗した原因としては、長期修繕計画の確認不足や費用増加の見落としが考えられるでしょう。

築年数が増えるにつれ、外壁補修や給排水設備などの修繕が必要となってきます。

修繕積立金も築年数に応じて増加していくことが多いです。

修繕積立金は、物件を長期間運用していくのに必要不可欠な費用です。

築年数が長くなるにつれて毎月の積立金額は増えていくため、投資前には修繕積立金の推移を必ず確認しなければいけません。

ワンルームマンション投資を検討している人は、修繕積立金の増加リスクをしっかり理解しておいてください。

金利上昇でローンの返済額が増えてしまった

ワンルームマンション投資で失敗した人の具体例4つ目は、ローンの返済総額が増加したケースです。

特に変動金利型のローンは、金利上昇によって返済額の増加をまねくリスクが高いです。

金利の変動を考慮しないまま投資すると、収益の悪化をまねく可能性があります。

今回失敗した原因として考えられるのは、以下の3つです。

各銀行は金融政策の変更によって金利水準を調整するため、契約時の金利が維持される保証はありません。

余力を持った返済計画を立てていない場合、突然の金利上昇に対応できなくなる可能性が高いです。

金利上昇による返済額の増加は、不動産投資にとって大きなリスクとなります。

ワンルームマンション投資を検討する際は、変動金利の仕組みをよく理解しておきましょう。

思ったよりも節税効果が小さくて損失を受けた

ワンルームマンション投資で失敗した人の具体例5つ目は、節税効果を得られずに手取りが減ったケースです。

投資から失敗するまでの流れは、以下の通りとなっています。

ワンルームマンションは区分所有で規模が小さくなるため、計上できる減価償却費や必要経費は限定されます。

購入する物件にもよりますが、節税できる金額は数十万円程です。

今回失敗した原因としては、減価償却額への過度の期待や執拗経費の計算不足といった点が挙げられるでしょう。

ワンルームマンションは土地割合が高いため、減価償却に使える金額が小さくなります。

契約時は担当者の発言を鵜吞みにせず、建物比率を正確に確認することが大事です。

節税効果だけのためにワンルームマンションを購入するのは、投資金額に対して効率が悪すぎです。

購入した物件をうまく活用して入居者が増えれば、納税額よりも多額の収益を得られる可能性があります。

ワンルームマンション投資を検討している人は、節税目的だけで投資しないように注意しましょう。

ワンルームマンション投資で成功した人の具体例5選

ワンルームマンション投資では失敗した人もいますが、逆に成功事例も多数報告されています。

ネット上に投稿されていた成功事例は、以下の5つです。

ワンルームマンション投資で成功した人の多くは、慎重に投資する物件を選んでいます。

単に物件を購入するだけでは、空室や資産価値の低下などによる損失をまねくだけです。

以下の特徴に当てはまる人は、不動産投資で成功しやすい傾向があります。

安定した収益と資産形成を成功させるには、立地条件や築年数といった物件の特徴を把握することが大事です。

管理体制を把握し、分散投資で損失リスクを軽減するのも重要となってきます。

ワンルームマンション投資を始めようかと考えている人は、ぜひ参考にしてみてください。

ここでは、成功した人の具体例について詳しく解説します。

好立地の物件を購入できたおかげで安定収入が得られた

ワンルームマンション投資で成功した人の具体例1つ目は、安定収益が得られたケースです。

投資から成功するまでの流れは、以下の内容となっています。

ワンルームマンション投資で安定収入を得るには、好立地の物件を購入することが必須条件です。

特に都心部や主要駅周辺の物件は単身者からの需要が高く、空室率が低いとされています。

今回成功できた理由として考えられるのは、以下の3つです。

人口集中が見込めて交通利便性が高い場所や、教育機関や医療機関の近くは入居者が集まりやすい傾向にあります。

好立地の物件を選ぶことができれば、空室リスクを下げやすいです。

入居者が長期間定住できる環境を保つことで、家賃下落も防ぎやすくなります。

ワンルームマンション投資を検討している人は、立地条件の重要さをよく認識しておいてください。

築浅物件で安定した利回りを維持できている

ワンルームマンション投資で成功した人の具体例2つ目は、安定した実質利回りを確保できたケースです。

投資から成功するまでの流れは、以下の内容となっています。

築浅物件は価格が高くなりがちですが、建物の劣化が発生しにくいです。

賃貸市場における競争力も高いため、安定収入につながりやすいという特徴があります。

今回成功できた理由として考えられるのは、以下の3つです。

築浅物件は修繕費を抑えやすいというメリットがあり、賃貸市場でも高い人気を誇る物件です。

築浅物件で安定した利回りを維持するには、修繕費・管理費を最小限におさえる必要があります。

建物の維持費を家賃収入が上回れば、安定した利回りを確保することが可能です。

長期間の家賃収入で資産をうまく増やせた

ワンルームマンション投資で成功した人の具体例3つ目は、長期間の家賃収入が得られたケースです。

投資から成功するまでの流れは、以下の内容となっています。

ワンルームマンションは売却による収益が見込めないため、長期間の運用が必須です。

安定した家賃収入を確保できれば、投資金額よりも多額の資産を構築できる可能性があります。

今回成功できた理由として考えられるのは、以下の3つです。

入居者の定住率が高ければ、築年数が多くなっても家賃は下がりにくくなります。

相場に見合った家賃設定により定住率を高めることで、ローン完済後の収入増加につなげることもできるでしょう。

国土交通省の調査によれば、単身世帯の増加は今後も続くと推測されています。

国立社会保障・人口問題研究所の「日本の世帯数の将来推計（全国推計）」によると、2040年には全世帯の約4割を単身世帯が占めるようです。

ワンルームマンション投資にとっては、大きなチャンスになるかもしれません。

信頼できる管理会社を選ぶことで効率良く運用できた

ワンルームマンション投資で成功した人の具体例4つ目は、物件を効率良く運用できたケースです。

投資から成功するまでの流れは、以下の内容となっています。

不動産投資を行う時は、入居者の募集や家賃回収といった業務を適切に行わなければなりません。

これらの業務を個人で対応するのは難しいため、管理会社へ委託するのが一般的です。

今回成功できた理由としては、以下の3つが考えられます。

管理会社の中には、仲介会社とのネットワークや広告戦略のノウハウなどを生かして高い入居者募集力を持っているところもあります。

家賃の安定した回収体制や入居者募集力の高さは、利回りに直結する重要なポイントです。

信頼性の高い管理会社と契約することは、空室リスクの低下・安定した収益確保につながります。

建物の管理にかかる時間や労力が削減できるのも、大きなメリットです。

ワンルームマンション投資を始めようかと考えている人は、信頼できる管理会社を探しておいてください。

複数の物件を購入することでリスクを軽減できた

ワンルームマンション投資で成功した人の具体例5つ目は、分散投資で損失を軽減できたケースです。

投資から成功するまでの流れは、以下の内容となっています。

空室リスクをなるべく軽減したい時は、分散投資で複数の物件を購入しておくのが有効です。

一方の物件で空室が発生しても、他の物件から得た家賃収入で補填できます。

今回成功できた理由として考えられるのは、以下の3つです。

地域や築年数が異なる物件を組み合わせることで、それぞれの物件が持つ特徴を生かしつつ、需要変動や収益性の低下といったリスクを抑えることが可能です。

複数の不動産への分散投資なら、一部の物件で損失が生じても他の物件の収入で補いやすくなるでしょう。

分散投資をすることで、リスクを抑えて安定した家賃収入が期待できます。

ワンルームマンション投資を検討している人は、分散投資の有効性をよく理解しておいてください。

ワンルームマンション投資を成功させるのに重要な5つのポイント

ワンルームマンション投資を成功させるには、5つのポイントをおさえる必要があります。

不動産投資で重要となるポイントは、以下の通りです。

ワンルームマンション投資を行う際は、物件の収益性・リスクを正確に把握しておきましょう。

購入する物件を間違えてしまうと、多額の損失をまねく危険性が高いです。

また不動産投資では物件選びだけでなく、運用プラン・返済プランも考えなければいけません。

運用プランをよく考えないままスタートした結果、不動産投資に失敗してしまう事例は多いです。

ローンを契約する場合は毎月の返済額などを考慮しつつ、無理のない範囲で運用プランを立てる必要があります。

ワンルームマンション投資を検討している人は、投資前によく内容を確認しておいてください。

ここでは、それぞれのポイントについて詳しく解説します。

賃貸需要の高い物件を探す

ワンルームマンション投資を成功させるためには、まず賃貸需要の高い物件を選ぶことが重要です。

賃貸需要が高い物件には、以下のような特徴があります。

駅・スーパー・病院・教育機関など生活に欠かせない施設が近くにある物件は、人気が高く空室リスクを抑えやすいといえるでしょう。

賃貸需要の高い物件は入居者が途絶えにくく、安定した利回りを期待できます。

入居率が高いワンルームマンションを探す時は、立地条件・周辺環境をよく確認しましょう。

具体例としては、以下のような物件が挙げられます。

ワンルームマンション投資を行う予定の人は、まず投資先となる物件を探してみてください。

購入前に収益・支出のシミュレーションを行う

ワンルームマンション投資を始める際には、購入前に収益・支出をシミュレーションすることが必須です。

収益・支出シミュレーションを行う時は、以下の3つが重要となります。

シミュレーションを行わずに投資を始めると、想定外の支出・損失で赤字に陥るリスクが高まります。

管理費・修繕積立金・固定資産税などの物件管理にかかる支出は、必ず計算しておきましょう。

また収益・支出のシミュレーションを行う時は、以下の3つもおさえておく必要があります。

空室・修繕費・売却価格の下落に対するリスクは、どんな物件でも避けられません。

ワンルームマンション投資を始める人は、投資前にしっかり計算しておいてください。

所有する物件に合った信頼できる管理会社を選ぶ

ワンルームマンション投資を成功させるには、信頼できる管理会社を見つけることも大事です。

管理会社を選ぶ時は、以下の3つがポイントとなります。

入居者募集力の強さは空室リスクに直結する最も重要な要素の一つです。

いつ起こるかわからないクレームやトラブルへの対応力も、安定した物件運用には不可欠でしょう。

管理会社の質は、入居率・収益の安定性にも影響を与える可能性が高いです。

契約する管理会社は、慎重に選びましょう。

信頼性の高い管理会社には、以下のような特徴があります。

入居率の維持・安定した家賃回収・迅速なトラブル対応が可能な管理会社を選んでおけば、運用を効率良く行うことが可能です。

ワンルームマンション投資を検討している人は、あらかじめ信頼できそうな管理会社を探しておいてください。

売却も考慮しつつ長期間の運用プランを立てておく

ワンルームマンション投資を安定して行うには、購入前に長期間の運用プランを立てる必要があります。

ワンルームマンション投資は短期間で利益を得るのが難しいため、長期運用が前提になります。

安定した収益を維持するには、売却を含めた長期運用プランを策定しておくことが不可欠です。

修繕積立費は、築30年以上の物件では新築時の2倍近くに増えるとされており、家賃水準も低くなりがちです。

長期間の運用プランを立てる際は、修繕費の増加や家賃下落のリスクを見込んでおきましょう。

ちなみに物件売却を考慮する際は、以下の2点が重要となります。

物件の売却は、資産価値が大きく下落する前に行うのがベストです。

売却するタイミングとしては、築20年から25年程を目安にするのが最適といえます。

ワンルームマンション投資を検討している人は、自身に合った運用プランを立てておいてください。

ローン契約する人は金利変動に対応可能な返済プランを立てる

ワンルームマンション投資でローンを利用する場合、金利変動が前提の返済プランを立てることは必須です。

返済プランを立てる際は、複数の金利パターンごとに返済プランを作成しておくとよいでしょう。

また、返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）を低めに設定しておくことも重要です。

返済負担率を抑えておくことで、金利が上昇しても生活資金・追加投資への影響を最小限におさえられます。

金利変動の影響を避けたい時は、以下の対策が有効になります。

固定金利型ローンは金利が一定のため、返済計画を長期的に安定させることができます。

初期金利は変動金利型よりも高くなりますが、長期的な安定性を重視する人には有効です。

繰上返済で元本を早めに減らしておけば、利息負担は軽減できます。

ワンルームマンション投資で失敗したくない人は、ローンの返済プランもしっかり考えておいてください。

ワンルームマンション投資は新築・中古ならどちらがおすすめ？各物件のメリットとデメリットを解説

ワンルームマンション投資を始める時は、新築物件・中古物件の中から投資先を選ぶ必要があります。

新築物件と中古物件の違いは、以下の通りです。

	メリット	デメリット
新築物件	初期トラブルが少ない 入居者需要を得やすい 融資条件が有利になりやすい	購入価格が高い 価格下落が大きい 修繕積立金が増額されやすい
中古物件	購入価格が安い 利回りが比較的高い 実際の賃貸需要を確認できる	修繕費や維持費が高い 融資条件が厳しくなりやす 資産価値が下落しやすい

どの物件が適しているのかは、投資目的や運用プランなどによって異なります。

選ぶ時は購入価格や利回りだけでなく、投資目的なども含めて総合的に判断することが大事です。

各物件ごとにおすすめな人の人物像は、それぞれ以下のようになっています。

ワンルームマンション投資を検討している人は、それぞれの違いをよく認識しておいてください。

ここでは、各物件ごとのメリット・デメリットについて詳しく解説します。

新築物件は初期トラブルが少ないので運用しやすい

ワンルームマンション投資向けの新築物件は、少ない初期費用で投資を始めたい人に適しています。

新築物件のメリット・デメリットは、以下の3つです。

新築物件は建物の劣化が少なく、修繕・補修などの実施数を最小限におさえられます。

また、新築物件は入居者需要も高く空室率も抑えやすいです。

クレームの頻度も少なくなるため、物件管理の手間を減らしたい時にも有効でしょう。

ただし新築物件には、新築物件は購入価格が高く、修繕積立金が増えるリスクがあります。

利回りの低さや価格下落リスクが心配な人には、あまり適していません。

ワンルームマンション投資で新築物件の購入を考えている人は、気をつけてください。

中古物件は購入コストをおさえて高い利回りが期待できる

ワンルームマンション投資向けの中古物件は、利回りの高さを重視したい人に適しています。

中古物件のメリットデメリットは以下の通りです。

築年数が経過すると販売価格は新築時の5割から7割程度に落ち着く傾向があると国土交通省の調査で示されています。

その結果、同じ家賃収入を得られる場合でも利回りは中古の方が高くなる可能性があるといえるでしょう。

中古ワンルームマンションは購入コストをおさえつつ、高い利回りが期待できます。

投資効率を重視する人にとっても、魅力的な物件です。

ただし中古物件には、融資条件や売却条件が厳しくなるなどのデメリットも存在します。

修繕費や資産価値下落などのリスクは回避するのが難しく、予めリスクを織り込んだうえで収支計画を立てる必要があります。

ワンルームマンション投資で中古物件の購入を考えている人は、慎重に判断してください。

ワンルームマンション投資を始める時に確認すべき5つの注意点

ワンルームマンション投資を検討する際には、5つの注意点に気をつけなければいけません。

注意点の内容は、以下の通りです。

不動産投資では将来的な収益・支出の変化を予測し、リスク回避の準備を行っておくことが重要です。

特に空室・修繕・金利・税制といったリスクは、必ず考慮しておく必要があります。

またワンルームマンション投資を始める時は、納税額や控除の適用範囲を把握しておくことも必須です。

固定資産税などの税金が払えなくなってしまうと、所有する物件を手放す必要が出てきます。

ワンルームマンション投資を検討している人は、投資前に内容をしっかり覚えておいてください。

ここでは、それぞれの注意点について詳しく解説します。

将来発生するであろう空室率・家賃下落を想定しておく

ワンルームマンション投資を検討する際には、将来の空室率・家賃下落を想定しておくことが大事です。

不動産投資は長期間の運用を前提とするため、最短でも10年～20年先の収益変動に備える必要があります。

空室率は立地や築年数によって大きく異なり、都心のワンルームは需要が安定していても年間1か月前後の空室は珍しくありません。

投資を検討する際は、国土交通省の「住宅市場動向調査」や賃貸仲介会社の成約データを参考にするとよいでしょう。

また、家賃は築年数や周辺の新規供給状況に影響を受けやすく、長期運用していると下落しやすいです。

下落額は築20年を超えた物件だと新築時の1割～2割程で、築30年を超えた物件はさらなる低下が予想されます。

将来の空室や家賃下落は、投資成果を左右する大きな要因です。

空室率・家賃下落を想定した場合、少なくとも以下のリスクは考慮しておく必要があります。

空室率	毎年1ヵ月程の空室が発生
家賃下落	新築時の8割程 （築20年の場合）

ワンルームマンション投資を検討している人は、上記のデータをぜひ参考にしてみてください。

調査報告書で管理費・修繕積立金の増額を確認する

ワンルームマンション投資を行う際は、調査報告書で管理費・修繕積立金の増額を把握することが重要です。

調査報告書では、以下の項目を確認する必要があります。

調査報告書には、修繕積立金の残高や未収金の有無が記載されており、管理組合の財務状況をある程度予測することが可能です。

また報告書にはこれまで実施された修繕履歴と今後予定されている工事内容も記載されており、建物の維持管理状態を判断することができます。

修繕工事が適切に実施されていない場合、後々高額な修繕費を支払わなければならないかもしれません。

管理費・修繕積立金を確認する時は、以下の3つが重要です。

上記の項目は回避できないため、投資前に必ず費用を把握しておくとよいでしょう。

長期修繕計画は、国土交通省がガイドラインを定めており、多くのマンションで作成されています。

ワンルームマンション投資で失敗しないか不安な人は、各費用の内訳をしっかり把握しておいてください。

契約するローンの返済負担と金利変動を見極める

ワンルームマンション投資を成功させるには、契約するローンの返済負担・金利変動を見極めることが不可欠です。

返済負担と金利変動を見極める際は、返済負担率を確認して金利上昇シナリオを試算しておきましょう。

一般的な融資の返済負担率は30〜35％ですが、投資の場合は安定性を重視して25％以内におさえるのが最適です。

返済負担率をおさえることで、金利上昇時の返済額増加に対応しやすくなるでしょう。

また、変動金利は返済負担を抑えられますが、金利上昇で返済額が増える可能性もあるため、固定金利型と比較し複数の金利上昇シナリオを試算しておくのがおすすめです。

金利シナリオを試算する際は、年1％〜2％の金利変動を考慮しておくとよいでしょう。

返済負担と金利変動を見極めておけば、安定した資産運用を維持できます。

ワンルームマンション投資を検討している人は、複数の金利シナリオに合わせて返済プランを立てておきましょう。

売却時の価格下落リスクを事前に予想しておく

ワンルームマンション投資を始める時は、売却に備えて物件価格の下落幅をあらかじめ予想しておく必要があります。

価格下落リスクを予想する際は、以下のポイントが重要です。

物件の「築年数・立地条件・管理状況」を客観的に分析することで、価格下落リスクはある程度予想できます。

また、人口減少が進む地域は空室率が高まり売却価格も下がりやすいです。

投資の際には周辺の人口動態や都市計画情報も調べておくと良いでしょう。

築年数では将来の価格水準を、立地条件では需要の安定性を確認することが可能です。

購入時点から売却前提の運用プランを考えておくことが、投資成功の条件となります

ワンルームマンション投資で失敗したくない人は、価格下落リスクを必ず予測しておいてください。

税制や控除の適用範囲をきちんと理解する

ワンルームマンション投資を検討する際には、税制や控除の仕組みも正しく理解しておく必要があります。

不動産投資を行う際は、以下の税金がかかります。

固定資産税は土地・建物の評価額を基に、1.4％が課税される仕組みです。

都市計画税の上限は0.3％で、各自治体ごとに定められます。

課税額をなるべくおさえたい時は、以下の控除制度を活用しましょう。

減価償却
減価償却とは建物や設備などの取得価額を耐用年数に対して分割し経費として計上できる会計処理です。
不動産投資による所得額を減額することで、節税効果が期待できます。
青色申告特別控除
青色申告特別控除とは青色申告を行う際、一定の条件を満たすことで適用される控除制度です。
金融機関からの借入にかかる利息も経費算入できるため、課税所得を圧縮するのにも有効です。

控除制度をうまく活用すれば、不動産投資にかかる税金は減額できます。

ワンルームマンション投資を始めようと考えている人は、税制や控除制度の仕組みをしっかり学習しておいてください。

まとめ：ワンルームマンション投資が成功・失敗するかは運用次第

ワンルームマンション投資は、入居者からの家賃収入で資産を積み立てていく仕組みです。

主なメリット・デメリット、利回りは以下の通りとなっています。

物件の種類	表面利回り
新築物件	3〜4％程
中古物件	5〜7％程

少ない費用で投資できる反面、空室によって収益を得られなくなるリスクがあります。

「ワンルームマンション投資はやめろ」といわれるのは、以下の理由があるためです。

投資で失敗しないためには過去の事例を確認し、原因に対して対策を考えておく必要があります。

ワンルームマンション投資で失敗・成功した人の具体例は、以下の通りです。

それぞれの原因に対して適切な対策をとっておけば、失敗するリスクは最小限におさえられます。

ワンルームマンション投資を検討している人は、この記事で解説した情報をぜひ参考にしてみてください。