会員様の声(活用例・競売サポート成功事例等)

株式会社ライフコンサルティング /大西 征昭様

株式会社ライフコンサルティング /大西 征昭様

今月の「成功者」は、、、。 大阪府浪速区に事務所を構える株式会社ライフコンサルティングの大西征昭様です。株式会社ライフコンサルティングは平成27年4月に加入された会員様で、昨年12月に競売サポートを成功されました。入札本数は2桁、落札額は売却基準価額の2倍、お客様をどのように納得させたのか、気になりますね。会員様の中にも「こちらが提示した価額で入札してくれない」という問題を抱えておられる方が大勢おりますので、こっそり聞いてみました。また、今話題の民泊についても教えていただきました。

■貴社のプロフィールをお願いいたします。



 平成27年3月に設立し、大阪市浪速区で開業いたしました。従業員はおらず1人で全ての業務を行っています。



 

■大阪府の不動産市場、競売市場について教えていただけますか。 



 大阪市を中心に競売物件は多いです。数年前に比べると若干減っている印象はありますが、参入者は逆に増えています。



 それにより、築浅の戸建てや分譲マンションなどの落札価格は上昇しているように感じます。



特に築浅の物件に関しては、入札本数が20本、30本を超える物件も珍しくなくリスクの少ない物件には人気が集中しています。



 

■貴社が競売物件を扱うようになったきっかけを教えていただけますか。



 以前働いていた会社では、仕入れの一環として競売入札をしていました。



株式会社ライフコンサルティングを設立し、ひとりで事業展開を図るには、情報収集の時間も限られ、常に新しい収益情報を発信するのは難しいと考えました。



 そこで定期的に新規物件が出てくる競売物件なら情報発信に事欠かないということで競売入札サポート業務を手かげることにしました。



 

981.jpをどのように活用しておられますか(私はこんなふうに活用していますなど)。



 お客様に981.jpを見ていただき、気になった物件をメールもしくは電話でお声掛けいただくことにより、定期的に入札業務のお手伝いをさせていただいています。



そのほか、お客様から問合せのあった物件の「平均予想落札価額」と自分の予想価額と照らし合わせ活用しています。



 

■お客様からの御社への最初のコンタクトはどのような方法でしたか?



今回のお客様は、昨年9月に協会主催で開催された「消費者と出会えるセミナー」に参加されたお客様で、その後、お客様より弊社に電話をいただきました。 



 一般的に弊社の場合、981.jpの問合せのお客様からの入口とセミナーによる入口の2つがあります。



 

■お客様は落札された物件を 現在(今後)にどのような利用をされるかについて教えていただけますか。



お客様は「投資用」でご検討されており、今回落札された物件も賃貸物件として貸し出します。



  

■今回のお客様は初めての方ですか?貴社のリピーターの方ですか?競売に関しては知識のある方でしたか?競売に対して抵抗感などはございましたか?



今回のお客様は3回目の入札で落札することができました。



最初はまったく競売に関しての知識はなく、面談時に丁寧にこと細かく説明させていただき、入札に参加することになりました。1回目の入札は、お客様ご自身の希望価格を大きく反映させた事から、落札価額と大きくかけ離れてしまいました。



私のやり方として、1回目はお試しという形で気軽に入札に参加していただき、2回目以降は落札価額に近い金額を掲示するようにしています。



「競売」は初めてというお客様が「競売」に関して抵抗がないと言えば全くのウソになりますが、手続き的なこと、調査的なことはこちらで行いますので安心くださいとお伝えすることによりご安心いただいています。



 

■最初の面談までにメールや電話などで気を付けていたことはございますか?



 実際にお客様にお会いしないとどういう資金繰り(現金購入かローン利用)なのか、どういった利用方法を考えているのか、どのくらい欲しいという希望が強いのか分らないので、とりあえずお会いすること(面談)重視でやり取りしています。



入札金額だけ教えて欲しいというお客様もいらっしゃいますが、その場合は「競売のリスク面などを説明します」と一度面談にいらしていただくよう、促しています。



 

 ■サポート契約を締結するまでにお気を付けなさったことや、苦労したことはございましたか?



 サポート契約をする際、入札期限などは注意が必要です。物件調査や市場調査をする時間がなければお客様にご迷惑がかかることも出てきますので。



当社の場合、落札できなければサポート費用はいただいていません。そういった意味で入札に際してのハードルはそんなに高くないのかもしれません。



 

■落札後に苦労したことは何ですか?



室内の状況というものは、ふたを開けてみないと分らないので、そこは祈るような思いでいつもいるのですが、今回の場合は前所有者とスムーズに連絡が取れたので苦労は全くありませんでした。荷物の撤去、鍵の受け渡しも速やかに協力していただけました。



 

■入札価額を決定する際のエピソードなどをお聞かせください。



 入札価額の決定に際しては、まず近隣の事例を元に算出しています。



過去の事例や現在の売出し状況、賃貸需要や賃貸した場合の賃料なども考慮しています。



そのあたりの資料を見せながら入札金額を提示すると比較的容易にご理解いただけます。



 

■入札価格の提示に関しては、お客様の予想と提案で大きな差が生じた場合、どのように説得していますか?と会員様から質問をいただいております。



お客様は大西社長が提示した価格ですぐ納得していただけたのでしょうか?



 お客様の予想とこちらが掲示する金額には、当然大きく隔たりがございます。



説得というよりは、相場観を教えてあげる感じでしょうか。



私が提示した金額を信じてもらうというやり方よりは、相場をご理解いただき、それよりも安く買えるのですからお得ですよね。どうしても欲しい物件の場合は、相場でも欲しいわけですから、そのあたりを説得するという必要性もないかと思います。



打率10割や5割を目指してしまうと、説得する必要もこちらの掲示した金額で常に入札してもらう必要が生じますが。



初回のお客様の入札も含めて、2割の落札ができればすごいことだとは思っていますが。



 

落札した物件は占有者がおりますが、このままお住まいになるのでしょうか?占有者との話合いで苦労している事などはございますか?任意売却など考えなかったのでしょうか?



 今回の物件はすでに占有者(前所有者)は退去していました。



近隣に聞き込みもしましたが引っ越しているという情報は聞いていました。



占有者がお住いの時にお会いできればそのまま住んでいただくという選択肢ももちろん持てたとは思いますが。お客様は、この物件がどうしてもいいというわけでなく、賃貸(収益用)物件として手ごろな価格の物件をお客様が探しておられました。



そのため、今回に関しては任意売却でお話を進めていこうという選択肢はありませんでした。



 

大西社長は占有者の今後など(例えば、次の住みかを探してあげるとか)ライフプランなどのアドバイスなどもされているのでしょうか。



 占有者とお会いできていればもちろん次の転居先もご提案します。



ただ、前所有者の中には現在の自分の状況を把握できておらず、滞納者へ突き進んでしまいそうな方もおられますので、そういった方には次の転居先はご紹介していません。()



 多くの前所有者の方とお話していて思うのですが、こうなる前(競売)に知り合いになりたかったです。そうしたらもっといいアドバイスができたのにといつも思ってしまいます。



 

■ずばり!競売を扱うメリットは何ですか。



一般物件だけの取扱いになれば大勢の不動産業者と横一列で評価されます。



競売を取り扱うことにより、そうした不動産業者と一線を画すことができますし、不動産業者としてではなく、不動産アドバイザーとしての立場でお客様と接することができています。



これは少人数でやっている会社さんにとっては最大のメリットではないでしょうか。



 

■今後の競売サポートの御社のプランについて教えてください。



 最近業務が忙しすぎてセミナーがなかなか開催できていませんが、毎月1回は最低セミナーを開催し、定期的に勉強会も開けていければいいなと思っています。



 年10本の落札を目指して頑張ります。



 

■会員の皆様にアドバイスをお願いいたします。



 セミナーを一度開催してみれば」というお話を会員様にいただきまして、自社で開催する前に勉強のため他社のセミナー(愛知県の泉屋さん平賀社長)にも参加させていただきました。



FKRは会員様同士、皆様が大変仲が良いので情報交換というより、むしろ気軽にいろいろ教えていただけると思いますので、定例会や懇親会に参加して会員さんのお話を聞いてみるのがいいと思います。



また、自社でのセミナーは開催してみる価値があります。そうすることによってお客様へのアプローチ方法を含めいろいろな観点から見直すことができます。



 

■大西社長は3月のセミナーで「民泊」についてお話されますが、大西社長のお考えをお教え願います。



 最近大阪では『民泊』というキーワードがとても意識されています。



インバウンド需要が見込める地域では土地価額、物件価額も大きく上昇していますし、空き部屋対策としての『民泊』活用はもう当たり前。それだけでなく、『民泊』用として使える物件を取得したいという需要も大変強まっています。



  今後の大阪府や大阪市の民泊条例には注視していかなければいけないですが、今後は「賃貸マンション」と「民泊」は切っても切り離せないような状況になるのではないでしょうか?



 大阪市では賃貸マンションがどんどん増え続けており、一般のお客様だけでは満室になることは困難なほど住戸は余っています。



民泊活用が空室で困っている大家さんの起爆剤になるのではという予測もしていますし、最近ではそういったニーズのお問合せも増えています。



 

■大西社長のプロフィールをお願いいたします。



神戸市出身の45歳。不動産歴23年。不動産売買⇒賃貸仲介⇒賃貸管理を経て、収益マンション企画・建築・販売等を行う会社の代表取締役に就任。



昨年、株式会社ライフコンサルティングを設立し、現在に至る。



好きなコトバは『笑顔が人を変える』『夢しか叶わない』



1人1人の出会いの中で、みなさまと笑顔でお話し合いが出来れば、必ずそこにはみなさまの幸福が訪れるはずです。そんな出会いがあればと思い、株式会社ライフコンサルティングを立ち上げました。『すべてはお客さまの笑顔のために』これが私のモットーです。

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