会員様の声(活用例・競売サポート成功事例等)

園原会計事務所不動産部/園原庄三様

園原会計事務所不動産部/園原庄三様

今回の成功者は、、、長野県長野市に事務所を構える「園原会計事務所不動産部の園原庄三様」です。「園原会計事務所不動産部」は2015年8月に入会された会員様です。園原様は任意売却業界の第一人者として有名な方で、今年3月に見事競売サポートも成功させました。 入札価額は売却基準価額の2倍、どのようにご説明してお客様に納得していただいたのか、また、任意売却と競売をどのように組み合わせて業務に活かしているのかなどについて、お話をお聞きいたしました。

貴社のプロフィールをお願いいたします。 



弊社では税理士・行政書士事務所を営む他に宅地建物取引業の免許を取得し不動産部を設立してから20年以上不動産仲介業を営んでおります。



不動産部では競売サポートと任意売却に特化した専門会社としての事業展開をしており、任意売却については、全日本任意売却支援協会に加盟し「住宅ローンお困り110番」というホームページを開設しています。



本業が税理士事務所ですので、不動産関係の税務や相続対策等が得意で、相続対策としての賃貸住宅の建設営業も行っています。



 

長野県の不動産市場、競売市場について教えていただけますか。 



県内の競売市場ですが、中古住宅については、物件が少ないので、不動産再販会社も積極的に競売に参加しているため落札価額は高騰しています。また、賃貸アパートをはじめとする共同住宅などの収益物件については、個人投資家が競売に参加してきており、やはり、落札価額は高くなってきています。



 

長野県はリゾート地としても人気ですが、やはり県外からの問合せが多いのでしょうか。



リゾート案件についての問合せは非常に少ないです。



リゾート地自体、人気のあるリゾート地と人気のないリゾート地とでは「格差」がはっきりしてきており、軽井沢のように大変有名な場所は非常に問合せが多いようですが、軽井沢の場合、地元の業者より県外の業者が扱うケースがとても多いです。



 

貴社が競売物件を扱うようになったきっかけを教えてください。 



父親の代から(代々、本来は税理士事務所ですが)、父親も不動産投資が好きで、常に競売情報を見ており、自らも競売入札に参加をしていました。その影響もあり、私と息子、3代に渡って競売をはじめとする不動産に携わっています。



 

981.jpをどのように活用していますか(私はこんなふうに活用しています)。



私自身が競売入札に参加するにあたり、よく物件情報を見ています。



不売になった案件もチェックし、何故、不売なのか研究しています。特売で出てきた時にチャンスがありますから。



 

お客様からの御社への最初のコンタクトはどのような方法でしたか? 



981.jpを見て」と電話での問合せで、お客様はご自宅用にお考えの方でした。



 

今回のお客様は初めての方ですか?貴社のリピーターの方ですか? 競売に関しては知識のある方でしたか?
競売に対して抵抗感などありましたか?



今回のお客様は初めての方で、競売についての知識は全くありませんでした。



また、競売に対しての抵抗感や不安もなかったので、こちらからの話もスムーズに聞いていただけました。



 

最初の面談までにメールや電話などで気を付けていたことはなんですか? 



相手の話を最後までよく聞き、取得目的をはっきりさせることです。



当社では、相手が話したいこと、希望することを十分聞くようにしています。特に競売や任意売却は、普通に売買されている流通物件ではないので、物件取得後の事も聞くように心掛けています。



 

サポート契約を締結するまでにお気を付けなさったことや、苦労したことはありましたか? 



競売サポート契約を締結するまで、相手の方は競売の知識が全くない方でしたので、疑問点がなくなるまで競売の仕組みや入札への参加、落札後の流れについて十分に説明をしました。



 

落札後に苦労したことは何ですか? 



落札後の苦労はあまりありませんが、入札に参加された再販業者の方が大変残念がっておりました。



 

入札価額を決定する際のエピソードなどをお聞かせください。 



今回の物件は売却基準価額が600万円弱でしたので、お客様は700万円~800万円位で落札できると思っていたらしく、当方の提示した金額との乖離に大変驚かれました。



一般消費者はまだまだ競売は安いと思っておられます。981.jpで周辺類似物件の落札事例を提示しながら説明したところ、納得していただけました。



 

入札価格の提示に関しては、お客様の予想と提案で大きな差が生じた場合、どのように説得していますか?と会員様から質問をいただいております。 お客様は園原社長が提示した入札額ですぐ納得していただけたのでしょうか?



入札予想価格の決定は、会員の皆様も同じ方法をされているかと思いますが、981.jpでその地域における過去の落札価額と売却基準価額との乖離がどの位あるかを分析いたしました。981.jpで算出される落札予想価額も参考にして、誠意を持って説明をいたしました。



その地域は、最近、再販会社が結構高値で落札していたので、入札価額を高くしないと落札出来ない旨を説明して納得をいただきました。実際、今回の物件には再販会社が数社入札に参加しており、次順位の再販会社のとの差が50万円でしたから、大変危なかったです。



 

園原社長は任売も得意とされておりますが、競売と任売の大きな違いは何ですか。また、一緒に取り扱うメリット等はございますか。



任意売却と競売の違いですが、私は任意売却と競売はセットだと思っています。



「任意売却は→競売なくして任意売却はない。競売は→任意売却なくして競売はない。」「競売=任意売却」と思っており、任意売却を進めるには競売の知識は必須です。



競売と任意売却を比較して「競売」を悪く言う方もおられますが、私はどちらの知識もある事でお客様に対してもケースバイケースでアドバイスしております。競売になるという方からのご相談に対しては任意売却で処理しましょう、という時もありますし、場合によっては競売を進める事もあります。両方扱えるからこそ業務の幅も広がり、ありがたい事にお問合せも増えております。



 

今後の競売サポートの御社のプランについて教えてください。 また任売と絡めてどのようにしていきたいと思われますか?



弊社は投資顧問業の登録もしているので、投資家の方に競売サポートの延長線として、お手頃な任意売却物件が出てきたらご紹介していきたいと思っています。



 

会員の皆様にアドバイスをお願いいたします。 



981.jpをフル活用して、その地域の過去の競売物件の売却基準価額に対して、落札価額が何倍ぐらいになるかをよく分析して、981.jpの落札予想価格も参考にして、お客様に誠意を持って説明して納得いただけるように努力することだと思います。



長野県は、住宅関係は、不動産再販会社が大変な高値で入札参加してきています。売却基準価額に対して落札価格が2倍になることもしばしばあります。



その点もお客様に十分に納得いただけるように説明しています。



 

園原社長のプロフィールをお願いいたします。 



税理士・行政書士・宅地建物取引主任者・認定不動産マスターコンサルの園原庄三です。

当社は、平成7年に宅地建物取引業の免許を取得して以来ずっと任意売却を専門として不動産業務を展開しております。

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