※条件付特別売却

期間入札の売却実施処分と同時に、期間入札において適法な買受けの申出がないときに特別売却を実施するという「条件付特別売却実施処分」に基づく売却方法。

■貴社のプロフィールをお願いいたします。

経営理念の明確な会社です。一つはお客様との相互の信頼を大切にしています。商品は、賃貸売買不動産の物件調査と仲介です。競売サポートも柱になれば幸いです。

■徳島県の不動産市場、競売市場について教えていただけますか。

徳島県は、人口が今年７６万人を切りました。衰退の危機感から、徳島県知事は、東京から人やIT企業の誘致に力を入れています。農業の６次産業化と、徳島大学で学んだ中村教授の開発したLEDを更に発展させ、新エネルギー戦略として水素エネルギーを活用しようとしています。県内の点で多く散在する観光地を線や面で繋ぐよう、観光分野で新たな利便性への取り組みに着手します。

徳島の事業用の不動産価格は、経済力が弱いので、１都３県に比べると信じられない位に安いのです。立地企業としては、不動産を安く調達できるメリットは大きいものです。

 徳島地方裁判所の入札可能な物件は、数が少なくて２０件～３０件程で、傾向は戸建６割、マンション等１割、農地（土地）３割程です。入札参加者は、常連の業者が大半です。農地は農地法の制約がありますから、入札者が限られ、比較的競争が少なくて、穴場かも知れません。

■貴社が競売物件を扱うようになったきっかけを教えてください。

不動産コンサル、ファイナンシャルプランナー、土地区画整理士、測量士等多くの有資格者ですが、競売に関しては特殊な分野として、苦手意識がありました。ところが３年前に事務局から青山代表による徳島入会セミナーの案内を頂き、これは面白そうだとチャレンジしたのです。翌年、競売不動産取扱主任者を取得し、入会しました。

■981.jpをどのように活用していますか（私はこんなふうに活用しています）。

当社の公式ホームページは３つ有ります。それに加えて、競売不動産に特化した不動産競売流通協会の９８１．ｊｐのホームページ（徳島版）を持つことにより、競売顧客への説明力と信頼性が発揮されると考えます。

■お客様からの御社への最初のコンタクトはどのような方法でしたか？

電話でのコンタクトで、電話後、いきなり当社に来社されました。

■お客様は落札された物件を 現在（今後）にどのような利用をされるかについて教えてください。

今回のお客様は、当面は水田としてお使いの予定です。ご自身の保有農地は、水耕栽培の野菜工場に使っていますので、水田用の農地が欲しいとのことでした。

■今回のお客様は初めての方ですか？貴社のリピーターの方ですか？競売に関しては知識のある方でしたか？ 競売に対して抵抗感などありましたか？

今回のお客様は、初めての方です。競売に関しては、全く知識はお持ちでないと思います。農業の拡大に積極的な若い方ですから、競売への抵抗感は有りません。逆に、当社から競売物件の問題点を説明して、最初からリスクについても理解を頂きました。

■最初の面談までにメールや電話などで気を付けていたことはなんですか？

今回のお客様は、突然のお電話と訪問ですから、ホームページ等で当社を予め研究されたと思います。誠実な説明を心がけています。

■サポート契約を締結するまでにお気を付けなさったことや、苦労したことはなんですか？

サポート契約の雛形をお見せして、すぐに契約となりました。

但し、契約書は必要諸経費の負担について、もう少し明確に加筆した方が良いと思いました。

■入札価額を決定する際のエピソードなどをお聞かせください。

入札価額の決定については、農地が市場にあまり出ないので農業所得から計算したり、近傍の農家から聞く方法も有りますが、買われる農家の方は農地の相場について業者よりもご存知のようです。

■入札価格の提示に関しては、お客様の予想と提案で大きな差が生じた場合、どのように説得していますか？と会員様から質問をいただいております。お客様は水主社長が提示した価格ですぐ納得していただけたのでしょうか？

入札価額は、売却基準価額、近傍の過去落札事例を参考にして、幅を持った価格帯で５通り程の提案をしました。それぞれの長所短所を説明して、最終的にお客様に決めて頂きました。

■農地の競売ですが、手続き等、困った事などはありませんでしたか。

農地の取得には、農地法の制約があります。入札に際しては、買受適格証明書が必要です。落札後は、農地法の許可書が必要です。ともに農業委員会に申請します。農業委員会の書類の提出締切日、農業委員会開催日が自治体により毎月の日程が決まっています。裁判所の売却許可決定のスケジュールと農業委員会の開催日が整合するように、裁判所に変更願いを提出して売却許可決定を先延ばししてもらうことが必要となりました。農業委員会の所有権移転許可が下りてからの売却許可決定にする必要が有るからです。落札から売却許可決定の確定迄、少なくても２ヶ月以上掛かるのはこのためです。

■ずばり！競売を扱うメリットは何ですか。

競売物件や顧客の少ない地方では、競売サポートだけでは仕事の機会が少なくて、業務の選択と集中に反することになります。しかし、既存の柱の不動産業務の幅を広げること、競売の顧客を仲介や任買とか他の方向に応用することは可能と思います。また、競売物件を見る目を養うことになり、自己保有物件の入札に役立てたり、会社の仕入れ手段に加えることも容易になります。

■今後の競売サポートの御社のプランについて教えてください。

田舎では、競売市場は小さいですが、常連の入札業者とは一味違った、広い顧客から安心と信頼を得て、競売情報を提供できる会社が有ってもいいと考えます。

農地は価格が安く、競売サポート収入も安いので、手間の割には採算が取れないことも考えられます。短期的でなく長期的な営業戦略が必要です。

■会員の皆様にアドバイスをお願いいたします。

日々、競売の顧客対応については試行錯誤中です。ひやかし、興味本位の問い合わせでなく、真剣なお客様に巡り合えるような工夫が大切と考えます。顧客への誠心誠意な経営と、技術力の向上に取り組むことが大切です。

■その他、ご自由にお書き下さい。

私は関東に３０年余り住み、都内ゼネコン勤務が２０年間で、その後の不動産業界の１０年間は、柏市山岳協会の事務局として毎月のように近傍の山に仲間と登っていましたが、懐かしく思い出します。実家のある徳島移転して４年です。ラブストーリーが好きで、山岳とは違った別の山を探しています。

■水主社長のプロフィールをお願いいたします。

現職は、不動産会社経営ですが、１４年程前迄の職業は準大手ゼネコン勤務でした。主に企画開発の技術者として、土地造成等の地図に残る仕事でした。土地造成、建物の建設から不動産流通まで、広く実務経験していますので、昨今の成長戦略や地方創生でも、更に経験を生かせるような役割が地域でできると良いと考えます。